O estudo é conduzido em etapas, com base em informações fornecidas pelo cliente e em dados públicos. Todo o trabalho é textual e analítico – não há desenhos, plantas ou maquetes. O resultado é um relatório técnico com planilhas, cenários e recomendações claras.

Etapa 1 – Levantamento de Dados

O cliente nos envia:

• Localização do terreno (endereço, bairro, inscrição municipal)

• Medidas e documentos do terreno (escritura, matrícula, IPTU, certidão de zoneamento)

• Programa de necessidades (o que o cliente deseja fazer: número de unidades, padrão, público-alvo, orçamento estimado, prazo desejado)

• Informações sobre construção existente (se houver): idade, estado de conservação, número de pavimentos, uso atual

• Objetivos do investidor: venda rápida, locação, retorno a longo prazo, valorização patrimonial, etc.

Etapa 2 – Análise Técnica e Urbanística

Com base na legislação municipal (Plano Diretor, Código de Obras, leis de zoneamento), analisamos:

• Coeficiente de aproveitamento do terreno

• Taxa de ocupação máxima

• Recuos obrigatórios (frontal, lateral, fundos)

• Número máximo de pavimentos

• Vagas de garagem exigidas por lei

• Restrições ambientais (APP, área de preservação, declividade)

• Possibilidade de desmembramento ou remembramento

Etapa 3 – Análise de Mercado e Localização

Avaliamos o entorno do terreno com base em dados reais:

• Valor médio do m² do terreno na região

• Valor médio do m² construído (venda ou locação)

• Perfil socioeconômico da vizinhança (renda, infraestrutura, comércio, serviços)

• Tendências de valorização ou desvalorização

• Oferta e demanda por imóveis na região

• Concorrência (outros empreendimentos similares)

Etapa 4 – Análise de Cenários e Custos

Análise de Cenários – Visualize todas as possibilidades

Com base nas características do terreno, na legislação urbanística e nas tendências de mercado, criamos cenários alternativos que simulam diferentes caminhos para o seu investimento. Cada cenário é desenvolvido com estimativas de custos, receitas, indicadores financeiros e riscos associados – para que você possa comparar lado a lado e escolher a melhor opção.

Entre os cenários que analisamos, estão:

Construção do zero (unidades padrão médio) – ideal para quem busca um empreendimento residencial com boa aceitação de mercado e custo equilibrado. Analisamos a viabilidade de um projeto padrão médio, com potencial de absorção pelo público-alvo.

Reforma e adaptação da construção existente – perfeito para quem já possui uma edificação e deseja revitalizá-la, aproveitando a estrutura existente para reduzir custos e otimizar o investimento.

Demolição e construção de alto padrão – indicado para terrenos bem localizados, onde o mercado absorve produtos de luxo. Este cenário avalia o potencial de valorização e o retorno sobre o investimento de uma construção premium.

Uso comercial (lojas, salas, consultórios) – voltado para terrenos com bom fluxo de pessoas e visibilidade, onde o uso comercial pode gerar maior rentabilidade por metro quadrado.

Condomínio horizontal (casas geminadas) – ideal para áreas com potencial de loteamento ou condomínio fechado, avaliando o número de unidades viáveis, áreas de lazer e infraestrutura necessária.

Condomínio vertical (edifício de apartamentos) – para terrenos com boa capacidade construtiva, este cenário analisa o potencial de verticalização, número de pavimentos, unidades por andar e o mix ideal de tipologias para maximizar as vendas.

Cada um desses cenários é detalhado com custos, receitas, ROI, prazo de retorno e ponto de equilíbrio – para que você tome a decisão mais segura e lucrativa para o seu negócio.

Para cada cenário, estimamos:

• Custo total de obra (material + mão de obra + taxas + projetos)

• Valor de venda estimado (ou valor de locação anual)

• Lucro bruto e líquido

• Retorno sobre investimento (ROI)

• Prazo de retorno (payback)

• Ponto de equilíbrio (quantas unidades precisam ser vendidas para cobrir o custo)

Etapa 5 – Recomendações e Direcionamento

Com base nos cenários e análises, entregamos uma recomendação final, respondendo perguntas como:

• Vale a pena construir neste terreno?

• Qual o melhor uso para este terreno (residencial, comercial, misto)?

• Qual padrão (econômico, médio, luxo) traz o melhor retorno?

• Vale mais a pena vender o terreno bruto ou investir na construção?

• Qual o prazo mínimo de retorno esperado?

• Quais riscos devem ser mitigados antes de iniciar o projeto?